جزئیات وبلاگ

یک کابین کپسولی که در یک ویدیوی کارخانه جذاب به نظر می رسد، به طور خودکار یک دارایی سودآور برای اقامت نیست.محاسبه بازده سرمایه مسکن از پیش ساختهبه درستی، خریداران باید فراتر از قیمت واحد نگاه کنند و کل هزینه باز کردن، کار و پر کردن هر واحد اقامت را مدل سازی کنند.و پروژه های اقامت خانوادگی یا حاشیه خود را حفظ می کنند یا از دست می دهند.

برای توسعه دهندگان و اپراتورهای مهمان نوازی، اقامتگاه های پیش ساخته می توانند یک مسیر سریع تر برای درآمد نسبت به ساختارهای معمولی ایجاد کنند. واحدهای ساخته شده در کارخانه، نیروی کار سایت را کاهش می دهند، برنامه های نصب را کوتاه می کنند،و ارائه یک محصول اقامت متمایز که می تواند توجه در سیستم عامل رزرو را جلب کنداما بازده بستگی به محل، مجوز، تقاضا از مهمانان، زیرساخت ها، تامین مالی و مشخصات قبل از شروع تولید دارد.

با کل هزینه پروژه شروع کنید، نه با قیمت کارخانه

قیمت کارخانه نقطه شروع است، نه مقدار سرمایه گذاری. یک مدل ROI کامل باید شامل تمام هزینه های مورد نیاز برای گرفتن یک کابین پیش ساخته از کارخانه به اولین مهمان پرداخت کننده آن باشد.

کل هزینه پروژه شما باید شامل قیمت خرید واحد، سفارشی سازی، حمل و نقل، تعرفه های وارداتی در صورت لزوم، تحویل داخلی، جرثقیل یا تجهیزات بلند، کار پایه،اتصالات برق، دسترسی به سایت، مجوزها، مبلمان، منظره سازی، تنظیم رزرو و بازاریابی قبل از افتتاح. اگر چندین واحد خریداری می کنید، همچنین سرمایه گذاری در مناطق مشترک مانند فضای پذیرش، جاده ها،تخلیه، پارکینگ، روشنایی، لباسشویی و سیستم های آب یا فاضلاب.

Aخانه ی کپسول فضاییبا یک حمام، آشپزخانه، قفل هوشمند، بالکن و بسته داخلی ارتقا یافته ممکن است هزینه خرید بیشتری نسبت به کابین اساسی داشته باشد.همچنین ممکن است از نرخ بالاتر شبانه و تبدیل مهمان قوی تر پشتیبانی کند.سوال درست این نیست که آیا یک گزینه قیمت را افزایش می دهد. سوال این است که آیا درآمد را افزایش می دهد یا هزینه های عملیاتی را به اندازه کافی کاهش می دهد تا سرمایه گذاری اضافی را توجیه کند.

برای یک محاسبه ساده:

کل هزینه پروژه = هزینه واحد + لجستیک + کار سایت + خدمات عمومی + مبلمان + مجوزها + هزینه های قبل از افتتاح

مدل هزینه را محافظه کارانه نگه دارید. نرخ حمل و نقل ممکن است تغییر کند، شرایط سایت ممکن است به کار اضافی نیاز داشته باشد و الزامات کد محلی ممکن است پس از تأمین زمین هزینه های بیشتری را افزایش دهد.پروژه ای که فقط با فرضیه های کامل سودآور به نظر می رسد، برای خرید آماده نیست.

محاسبه بازده سرمایه مسکن از درآمد خالص عملیات

درآمد ROI نیست. یک کابین که 50،000 دلار در رزرو سالانه تولید می کند هنوز هم می تواند بازده ضعیف را ارائه دهد اگر اشغال کم باشد، هزینه های تمیز کردن بالا باشد یا خدمات بدهی حاشیه را مصرف کند.با برآورد درآمد ناخالص سالانه شروع کنید، سپس هزینه های مستقیم و مداوم را حذف کنید.

درآمد ناخالص سالانه = شب های در دسترس × نرخ اشغال × متوسط نرخ روزانه

شب های در دسترس به طور معمول در سال 365 شب است، کمتر از هر گونه تعمیرات برنامه ریزی شده یا تعطیلات فصلی. نرخ اشغال درصد از این شب های فروخته شده است. نرخ متوسط روزانه، اغلب ADR نامیده می شود،متوسط مبلغی است که مهمانان برای هر شب اشغال شده پس از تخفیف اما قبل از مالیات پرداخت می کنند..

به عنوان مثال فرض کنید یک واحد اقامت پیش ساخته با قیمت 220 دلار، 350 شب در سال کار می کند و 58 درصد اشغال را به دست می آورد:

۳۵۰ × ۵۸٪ × ۲۲۰ دلار = ۴۴۶۶۰ دلار درآمد ناخالص سالانه

بعد، برآورد هزینه های عملیاتی سالانه را انجام دهید. این هزینه ها معمولاً شامل تمیز کردن و پوشاک، خدمات عمومی، کمیسیون های پلت فرم رزرو، مدیریت املاک، نگهداری، بیمه، اینترنت، لوازم،مالیات های محلیبرای یک پروژه مهمان نوازی کوچک، این هزینه ها می توانند بسته به اینکه آیا مالک خود مدیریت می کند، خدمات غذایی را ارائه می دهد، از اپراتورهای شخص ثالث استفاده می کند،یا در یک مقصد گران قیمت فعالیت می کند.

اگر هزینه های عملیاتی برابر با 35 درصد از درآمد ناخالص باشد، درآمد خالص سالانه عملیاتی:

۴۴۶۶۰ دلار - ۱۵۶۳۱ دلار = ۲۹۰۲۹ دلار

سپس قبل از تامین مالی، بازده سرمایه اولیه را محاسبه کنید:

بازده سرمایه مسکن پیش ساخته = درآمد خالص سالانه عملیاتی / کل هزینه پروژه × 100

اگر کل هزینه واحد، تحویل، نصب، مبلمان و سهم آن از زیرساخت های سایت 145 دلار باشد،000، محاسبه می شود:

۲۹٫۰۲۹ دلار / ۱۴۵٫۰۰۰ دلار × ۱۰۰ دلار = ۲۰٫۰ درصد بازده سالانه

این نتیجه به خریدار یک خط پایه عملی می دهد. آن را جایگزین یک مدل مالی کامل نیست، اما به سرعت نشان می دهد که آیا پروژه می تواند یک هدف سرمایه گذاری را برآورده کند.

مدت بازپرداخت را در کنار ROI اندازه گیری کنید

بازگشت سرمایه مفید است، اما بسیاری از خریداران همچنین می خواهند بدانند که چقدر طول می کشد تا سرمایه اولیه خود را بازیابی کنند. دوره بازپرداخت به ویژه برای اپراتورهای گلپینگ، صاحبان زمین،و توسعه دهندگان ساخت پروژه های مرحله ای.

دوره بازپرداخت = کل هزینه پروژه / درآمد خالص سالانه عملیاتی

با استفاده از مثال بالا، یک سرمایه گذاری 145،000 دلاری با 29،029 دلار NOI سالانه، یک دوره بازپرداخت تخمین زده شده حدود پنج سال دارد.یا بسته های فصلی، دوره بازپرداخت کاهش می یابد. اگر تقاضا کمتر از انتظار باشد، افزایش می یابد.

برنامه ریزی سریع تر می تواند این تعداد را به طور قابل توجهی افزایش دهد. اجازه و ساخت یک اتاق معمولی ممکن است چندین ماه طول بکشد.یک کپسول یا کابین تولید شده در کارخانه اغلب می تواند در حالی که آماده سازی سایت در حال انجام است ساخته شودباز کردن زودتر باعث می شود املاک شب های قابل فروش بیشتری داشته باشد و می تواند جریان پول نقد را با یک فصل کامل به جلو ببرد.

این یکی از قوی ترین مزیت های تجاری خانه های پیش ساخته است. بازگشت سرمایه نه تنها در مورد هزینه ساخت پایین تر است.همچنین در مورد کاهش زمان بین هزینه سرمایه و اولین درآمد مهمان.

قبل از سفارش، سه سناریوی تقاضا را امتحان کنید

بازده سرمایه را از یک برآورد پرجمعیت خوش بینانه محاسبه نکنید. عملکرد اقامت با آب و هوا، رقابت محلی، روند سفر، بررسی ها و اجرای بازاریابی تغییر می کند.حداقل سه سناریو بسازید: محافظه کارانه، انتظار می رود، و عملکرد بالا.

یک سناریوی محافظه کارانه ممکن است در طول سال اول از اشغال کمتر و ADR با تخفیف استفاده کند. سناریوی مورد انتظار باید نشان دهنده امکانات قابل مقایسه محلی و بازاریابی راه اندازی واقع بینانه باشد.سناریوی عملکرد بالا می تواند نرخ های فوق العاده آخر هفته را توضیح دهد، دید رسانه های اجتماعی و بررسی های قوی مهمان، اما نباید اساس تصمیم گیری در مورد خرید باشد.

به عنوان مثال، یک کابین با قیمت 220 دلار ADR ممکن است در 40٪ اشغال در یک مدل محتاط، 58٪ در یک مدل انتظار و 70٪ در یک مدل قوی انجام شود.همان واحد فیزیکی نتایج بسیار متفاوتی را در این موارد تولید می کندبه همین دلیل است که موقعیت مکانی و توانایی کاربری به اندازه طراحی کابین مهم هستند.

پروژه هایی که در مقصد های زیبا، نزدیک به پارک های ملی، سواحل، مناطق اسکی، باغ های انگور یا مکان های رویداد قرار دارند ممکن است از قیمت های بالاتر پشتیبانی کنند.پروژه های حاشیه شهری ممکن است از سفرهای تجاری و تقاضا برای اقامت کوتاه مدت بهره مند شوندسایت های از راه دور هنوز هم می توانند عملکرد خوبی داشته باشند، اما معمولاً نیاز به تجربه مهمان قوی تر، دسترسی قابل اعتماد و موقعیت واضح دارند.

هزینه ها را در نظر بگیرید

شایع ترین اشتباه ROI حذف هزینه هایی است که بخشی از نقل قول کابین نیستند. سازه های پیش ساخته می توانند پیچیدگی ساخت را کاهش دهند، اما مسئولیت سایت را از بین نمی برند.

قبل از تأیید مشخصات یک واحد، نیاز به پایه، استاندارد برق، تامین آب، فاضلاب، اتصال سپتیک یا فاضلاب، نیازهای HVAC، الزامات بار باد و برف را بررسی کنید.قوانین آتش نشانی محلییک جاده دسترسی دشوار یا یک اتصال کمکی از راه دور می تواند اقتصاد پروژه را به سرعت تغییر دهد.

همچنین هزینه های چرخه عمر را در نظر بگیرید. پایان بخش های بیرونی، شیشه، سیستم های HVAC، لوله کشی، قفل های هوشمند و لوازم خانگی نیاز به نگهداری دارند. مواد مناسب برای آب و هوای محلی را مشخص کنید.به خصوص در مناطق رطوبت بالا، قرار گرفتن در معرض نمک ساحلی، برف سنگین، باد های شدید یا نوسانات درجه حرارت بزرگ. ارزان ترین مشخصات در هنگام خرید می تواند پس از چندین فصل عملیاتی گران ترین انتخاب باشد.

سفارشی سازی کارخانه باید از برنامه درآمد پشتیبانی کند.طرح دو اتاق خوابمی تواند ارزش رزرو خانواده و گروه را افزایش دهد. بالکن می تواند جذابیت بصری یک مکان منظره ای را تقویت کند. آشپزخانه می تواند اقامت طولانی تر را پشتیبانی کند.در حالی که یک طرح ساده در سبک هتل ممکن است زمان نگهداری و گردش را کاهش دهد. فول کنگ با خریداران در این تصمیم گیری های مشخصات کار می کند زیرا بهترین طرح به مهمان مورد نظر، نرخ شبانه و شرایط سایت وابسته است.

در صورتی که در صورت عدم وجود اعتبار مالی، به صورت غیرمستقیم به حساب می آید، باید به صورت غیرمستقیم در نظر گرفته شود

اگر شما پروژه را تامین مالی می کنید، دو بازده را محاسبه کنید: بازده سطح املاک و بازده نقدی بر روی پول نقد.بازده نقدی بر روی پول نقد، جریان نقدی سالانه را در مقایسه با سرمایه سرمایه گذاری شده بعد از پرداخت وام اندازه گیری می کند..

بدهی می تواند بازده سهام را بهبود بخشد زمانی که املاک درآمد بیشتری از هزینه تامین مالی ایجاد می کند. همچنین می تواند در طول فصل پایین یا یک دوره راه اندازی آهسته فشار ایجاد کند. به همین دلیل،خریداران نباید از تامین مالی برای پنهان کردن یک مدل عملیاتی ضعیف استفاده کنند.واحد باید یک NOI معقول را تحت فرضیات محافظه کارانه قبل از اضافه کردن اهرم نشان دهد.

قرار گرفتن در معرض ارز همچنین می تواند بر خریداران بین المللی تأثیر بگذارد. اگر کابین ها در یک ارز خریداری شوند و درآمد مهمان در ارز دیگری به دست آید، حرکات ارز ممکن است بازده نهایی را تغییر دهد.به جای اینکه فرض کنیم نرخ ارز امروز در طول تولید دوام خواهد آورد، یک برنامه اضطراری را در بودجه قرار دهید، حمل، نصب و باز کردن.

استفاده از ROI برای انتخاب محصول درست پیش ساخته

هدف این نیست که ارزان ترین واحد را بخرید. هدف این است که یک محصول مسکن را خریداری کنید که با بازار مطابقت داشته باشد و درآمد قابل اعتماد داشته باشد.یک واحد کپسول فشرده ممکن است برای یک سایت گلامپینگ با تراکم بالا ایده آل باشد. آکابین سیب بزرگتریا خانه ماژولار دو اتاق خواب ممکن است برای مقاصد خانوادگی یا اقامت طولانی مدت سود بیشتری داشته باشد.

درخواست یک پیشنهاد بر اساس مشخصات کامل مورد نیاز، سپس آن را با مدل درآمد خود را مقایسه کنید. تایید آنچه که در آن گنجانده شده است، آنچه باید از منابع محلی باشد،و اینکه کابین برای چه شرایطی طراحی شده است. وقتی اعداد قبل از تولید روشن است، شما می توانید با یک هدف عملیاتی تعریف شده به جای یک مفهوم بصری به تنهایی خریداری کنید.

یک پروژه مسکن پیش ساخته به خوبی برنامه ریزی شده با فرضیه های انضباطی، انتخاب مناسب محصول و یک مسیر سریع برای باز کردن، بازده خود را به دست می آورد.و هر تصمیمی که برای سفارشی سازی گرفته می شود را به عنوان یک سرمایه گذاری در نرخ، اشغال، بهره وری عملیاتی، یا ارزش دارایی بلند مدت.